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[評論]房地產(chǎn)去庫存:從土地供應角度看對水泥需求的影響

2024/06/28 09:38 來(lái)源:水泥大數據研究院 林加義

去庫存成為現階段房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù),土地供應規模預計進(jìn)一步收縮,對國內水泥需求形成壓力……......

2024年4月30日,中共中央政治局會(huì )議召開(kāi),提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”,去庫存成為現階段房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù)。同日,自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》,要求根據商品住宅去化周期,合理控制新增商品住宅用地供應,通過(guò)調控土地供應來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)去庫存目標。因此,本文將從土地供應的角度來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)去庫存對水泥需求的影響。

一、全國土地供應收縮,水泥需求承壓

2021年以來(lái),由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期,國內土地市場(chǎng)持續大幅萎縮,供求規模僅有過(guò)去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份,全國住宅用地供應規模為9667萬(wàn)平方米,同比減少約25.9%,降幅仍然較為明顯。

具體來(lái)看,1-2月國內土地供應規模同比略有增長(cháng);3-4月各地推地力度減弱,土地供應規模不及去年同期水平,降幅約在3-4成之間;5月份,盡管在季節性因素影響下,土地供應規模環(huán)比略有增加,但受政策限制,同比降幅進(jìn)一步擴大至4成以上。

圖1:全國住宅用地供應規模及變化情況(萬(wàn)平方米、%)

數據來(lái)源:水泥大數據(https://data.ccement.com/)

土地供應縮量既是過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的結果,也是制約未來(lái)房地產(chǎn)施工規模的核心因素?,F階段,房企拿地普遍較為謹慎,地方政府化債任務(wù)又限制了城投托底拿地的行為,加之中央重提去庫存,國內土地供應受到多重約束,住宅用地供應規模將進(jìn)一步收縮。因此,短期內地產(chǎn)端水泥需求總量仍然不存在出現實(shí)質(zhì)性改善的現實(shí)基礎。

另外,根據財政部數據,2024年1-5月全國政府性基金預算收入為16638億元,同比下降10.8%。其中,國有土地使用權出讓收入為12810億元,同比下降14.0%。在土地供應規模收縮的背景下,地方政府財政收入隨之減少,財政收支壓力將對基建項目開(kāi)工產(chǎn)生負面影響,從而拖累基建端水泥需求。

二、超八成省市土地供需走弱,冀豫兩省降幅較為明顯

分省份來(lái)看,江蘇、山東、河南以及河北是土地供應大省,2023年住宅用地供應量均在4000萬(wàn)平方米以上,占全國宅地供應總量的比例分別為11.1%、9.4%、7.0%和6.9%;其次是四川、湖北、浙江、安徽、貴州、湖南以及江西等省份,住宅用地供應規模普遍在2000-4000萬(wàn)平方米之間,占比約為4.8%-6.0%左右;國內其余省市住宅用地供應量均在2000王平方米以下。

根據上述數據,在房地產(chǎn)去庫存背景下,政府控制土地供應規??赡軐?huì )對江蘇、山東、河南以及河北等省份水泥需求產(chǎn)生相對較大的影響。

圖2:2023年國內各省市住宅用地供應量占比(%)

數據來(lái)源:水泥大數據(https://data.ccement.com/)

2024年1-5月,全國30個(gè)省市當中,住宅用地供應量同比減少的有26個(gè),住宅用地成交量同比減少的有25個(gè),占比均超過(guò)8成。由此可見(jiàn),2024年國內土地市場(chǎng)仍然延續供需雙弱的趨勢。

在土地供應方面,山東、河北、江蘇以及河南繼續占據住宅用地供應量的前四位,但供應量同比均有所減少。其中,河南和河北住宅用地供應減量相對明顯,同比降幅分別達到17.7%和40.1%。

從土地成交率來(lái)看,全國住宅用地出讓平均成交率(住宅用地成交量/住宅用地供應量)為73.2%。在土地成交量高于全國平均均線(xiàn)的省市當中,成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省,住宅用地成交率分別為71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低說(shuō)明當地土地供應過(guò)剩,政府存在主動(dòng)縮減供應量的可能性。

表1:2024年1-5月各省市住宅用地供應及成交情況(單位:萬(wàn)平方米,%)

數據來(lái)源:水泥大數據(https://data.ccement.com/)

從商品住宅去化周期來(lái)看,珠海和東莞市場(chǎng)商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月,應暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)恋毓艿较拗?;常州、北京以及長(cháng)春等23個(gè)城市商品住宅去化周期在18個(gè)月至36個(gè)月之間,需要按照“盤(pán)活多少、供應多少”的原則確定土地出讓面積上限;成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18個(gè)月以下,土地供應可由當地政府自主靈活調控。

由此可見(jiàn),目前區域中心城市商品住宅去化情況普遍好于周邊城市,長(cháng)三角、成渝以及關(guān)中平原城市群的商品住宅去化情況整體好于京津冀、珠三角以及東北等區域。因此,京津冀、珠三角以及東北地區受到政策約束的可能性較大,土地供應預計將出現更為明顯的縮量,拖累當地水泥需求。

圖3:2024年5月全國30個(gè)大中城市商品住宅去化周期(月)

數據來(lái)源:水泥大數據(https://data.ccement.com/)

三、總結

自房地產(chǎn)周期下行以來(lái),國內土地市場(chǎng)持續萎縮,成為水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份開(kāi)始,政府重提房地產(chǎn)去庫存,將會(huì )從供應角度進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)規模收縮?,F階段,國內各省市房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)存在較為明顯的分化現象。河北、河南等省份本身存在土地供應過(guò)剩的壓力,加之所在區域的中心城市商品住宅去化周期相對偏長(cháng),受政策影響較為明顯,土地市場(chǎng)收縮幅度將大于國內其他區域。因此,房地產(chǎn)去庫存政策預計將對上述區域水泥需求形成一定的壓力。

編輯:林加義

監督:0571-85871667

投稿:news@ccement.com

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